[실무] 오피스텔 부가가치세 쟁점

 

 

 

 

<사업자가 업무시설인 오피스텔을 신축하여 분양할 경우>

 

이 경우 부가가치세는 과세되며, 신축관련 매입세액은 공제가 가능하다.

 

다만, 1호당 전용면적이 85㎡이하인 주거용으로 사용 가능한 오피스텔도 국민 주택의 공급(면세)에 해당하지 않는다.

부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 "주택법에 따른 국민주택규모 이하의 주택 공급"에 한해 적용하는 것으로, 오피스텔은 주택법에 의한 주택이 아니기 때문이다.

 

 

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<사업자가 오피스텔을 신축하거나 분양받아 임대하는 경우>

 

1. 사업자가 처음부터 상시 주거용으로 임대하는 경우

① 오피스텔 신축 또는 취득시 부담한 매입세액	불공제
② 오피스텔 임대료	면세
처음부터 상시 주거용 임대임이 명백히 확인되는 경우에 적용 처음부터 상시 주거용 임대임이 입증하기 어렵거나, 명백하지 않은 경우 임차자가 상시 주거용 사용 시점에 면세전용으로 과세함. 오피스텔 분양목적 신축 → 매입세액공제, 이후 분양시 부가가치세 과세

 

2. 임대한 후, 임차자가 상시 주거용으로 사용하는 경우

① 오피스텔 신축 또는 취득시 부담한 매입세액	공제
② 임차자 상시 주거용 사용시점	면세전용 과세
③ 오피스텔 임대료	면세

 

 

3. 임대한 후, 임차자가 업무용 시설로 사용하는 경우

① 오피스텔 신축 또는 취득시 부담한 매입세액	공제
② 오피스텔 임대료	부가가치세 과세

 

4. 업무용 시설로 사용되다가 어느 시점에 상시 주거용으로 사용되는 경우

① 오피스텔 신축 또는 취득시 부담한 매입세액	공제
② 상시 주거용으로 사용되는 시점	면세전용 과세
③ 오피스텔 임대료	②시점부터 면세

 

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<오피스텔을 신축하였으나 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우>

 

면세전용 자가공급에 해당하지 않는다.

 

일시적·잠정적 임대인지 여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용, 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단하여야 한다.

 

 

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<사업자가 상시 주거용으로 임대하던 오피스텔을 양도하는 경우>

 

면세부수로 보아 부가가치세가 면세된다.

 

① 과세사업(업무용)에 사용하던 오피스텔을 매각하는 경우	과세 (재화의 공급으로 봄)
② 상시 주거용으로 임대(주택임대=면세사업)하다가 양도하는 경우	면세 (면세사업과 관련된 일시적·우발적 공급으로 봄)

 

 

 

 

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